GENERAL CONTRACTOR: TUTTO CIò CHE SERVE SAPERE

Il general contractor è una persona fisica o giuridica selezionata dal committente per dirigere e migliorare l’intero processo di realizzazione di progetti complessi. Il contraente generale ha una funzione di coordinatore di tutte le figure professionali che lavorano al piano e che condividono uno scopo in comune. Usufruire di questa figura è utile perché permette un risparmio notevole dei costi futuri e riduce drasticamente il tempo necessario per concludere l’opera.

Questo ruolo risulta essere un elemento chiave per il superbonus e per l’ecobonus in quanto ha le capacità e le conoscenze adeguate a gestire situazioni complesse e risolvere le principali criticità.

In certi casi, il general contractor nasce come impresa edile in quanto questa esperienza consente la creazione di un bagaglio di conoscenze importanti utili per il contraente generale.

 
  1. Cosa si intende per general contractor?
  2. General contractor e committente: come viene regolato il rapporto
  3. I rischi e le responsabilità del general contractor
  4. General contractor e appaltatore: quali sono le differenze principali?
  5. Chi è il general contractor nel superbonus e quali requisiti deve avere?
  6. General contractor: le detrazioni fiscali nel superbonus
  7. Le domande più frequenti riguardo il general contractor
    1. Chi paga le spese del general contractor?
    2. Come lavora un general contractor?

Cosa si intende per general contractor?

Il general contractor è una persona fisica o giuridica caratterizzata da ottima capacità organizzativa, tecnico-realizzativa e finanziaria. Ma concretamente, cosa fa il general contractor? Questa figura si dedica all’ottimizzazione delle fasi riguardanti l’intervento edilizio, spaziando dal controllo burocratico alla realizzazione dell’attività.

La presenza di questo ruolo nell’ordinamento ha consentito un potenziamento del processo di creazione delle opere pubbliche: avere un unico soggetto che si occupa dell’intero processo consente di semplificare numerose procedure e di conseguenza ridurre tempi e costi.

Nello specifico il contraente generale svolge diverse attività, tra cui:

  • acquisizione delle aree necessarie per la realizzazione dell’opera;
  • utilizzo dei poteri espropriativi, se necessario;
  • esecuzione dei lavori in qualsiasi modo ritenuto più opportuno;
  • prefinanziamento dell’opera da realizzare in maniera parziale o totale;
  • definizione delle modalità di gestione dell’opera e la selezione dei soggetti, se richiesto.

Infine, definisce il piano di affidamento, esproprio, forniture di materiali e di tutti gli altri elementi utili a prevenire l'infiltrazione della criminalità, in accordo con gli organi competenti.

General contractor e committente: come viene regolato il rapporto

Il rapporto tra general contractor e committente si instaura nel momento in cui si svolgono interventi edilizi di costruzione, ricostruzione, manutenzione e demolizione. L’elemento chiave di questa relazione è il coinvolgimento della figura dell’appaltatore per la realizzazione dell’opera.

Redigere un contratto d’appalto non è abbastanza in materia di superbonus per adempiere a tutti gli obblighi, infatti bisogna considerare ulteriori contratti, tra cui:

  • contratto di subappalto;
  • contratto di cessione del credito tra committente e appaltatore;
  • contratti di cessione del credito tra il committente e la banca.

Per il committente è vantaggioso affidarsi ad un general contractor poiché ha la possibilità di stipulare un singolo contratto con un unico interlocutore.

I rischi e le responsabilità del general contractor

Quali sono i rischi che incorre il general contractor se risulta inadempiente? Stabilire quali siano le conseguenze della sua mancanza non è di facile soluzione; infatti, il contratto d’appalto è stipulato tra richiedente e general contractor e non è presente una disciplina che regoli il loro rapporto: possono esserci differenti forme di tutela in base alla tipologia contrattuale.

Inserire delle clausole nel contratto che prendano in considerazione la possibile inosservanza delle normative da parte del contraente ed eventuali ripercussioni a livello anche penale, è fondamentale per proteggersi da condizioni sgradevoli. In caso di inadempimento del general contractor e con il blocco della cessione dei crediti, ci sarà un contenzioso fra le parti.

La responsabilità del general contractor è difficile da stabilire, sempre a causa della natura atipica dell’accordo. Questo tipo di contratto può avere caratteristiche simili alla disciplina dell’appalto, ma potrebbe condividere alcune peculiarità del mandato: sarà la materia prevalente ad avere la responsabilità preponderante.

Tipologia di contratto

Responsabilità 

Contratto d’appalto

- responsabilità ben definita;

- presenza di una garanzia per le difformità e i vizi dell’opera (art. 1667 c.c)

Contratto di mandato

- responsabilità meno specifica;

- il mandatario deve comportarsi seguendo la diligenza del buon padre di famiglia (art. 1710, comma 1 c.c)

Quali sono invece, i “rischi” per il general contractor in termini di ecobonus 110? Il general contractor non è nato con l’ecobonus 110, di conseguenza è normale che questa figura richieda un suo compenso poiché risparmia al richiedente numerose azioni complesse. Nonostante ciò, il committente deve prestare attenzione durante la stipula del contratto: come nel caso precedente, è fondamentale stabilire delle clausole specifiche in caso di inosservanza di quanto concordato.

 
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General contractor e appaltatore: quali sono le differenze principali?

La differenza principale tra general contractor e appaltatore è che il primo ha l’obbligo di coordinare i numerosi esperti che lavorano per un preciso scopo, oltre che realizzare e concludere l’opera. L’appaltatore invece ha solo l’obbligazione di eseguire il servizio e creare l’opera: è un’attività principalmente esecutiva, dove il soggetto utilizza i mezzi necessari e gestisce tutto a proprio rischio.

In rari casi, il general contractor decide di eseguire autonomamente tutti i lavori senza affidarsi a terzi.

Chi è il general contractor nel superbonus e quali requisiti deve avere?

General contractor e superbonus sono saldamente associati nell’ambito degli appalti privati, specialmente in momenti di criticità e complessità. Inizialmente non era prevista l’intermediazione di una terza figura nella disciplina privatistica, però le numerose modifiche apportate alla normativa e la difficoltà ad accedere alle detrazioni fiscali, hanno reso necessario l’intervento di un esperto in grado di gestire le situazioni complesse tipiche del superbonus.

Nel concreto, chi è il general contractor nel superbonus? Il contraente generale è costituito solitamente da un insieme di esperti specializzati a cui viene assegnata la pratica completa del superbonus da parte del richiedente ed è per quest’ultimo l’unico interlocutore e garante per il rispetto degli adempimenti e delle scadenze, fondamentali per ottenere agevolazioni fiscali. Inoltre, il general contractor segue ogni azione amministrativa, legale, tecnica e contabile per conto del committente. Affidarsi ad un general contractor può comportare degli svantaggi, il principale è relativo al pagamento di spese superiori da parte del mandante.

Per ottenere buoni risultati questa figura deve avere ottime qualità organizzative e di coordinamento.

General contractor: le detrazioni fiscali nel superbonus

L’Agenzia delle Entrate ha dichiarato la possibilità di detrarre:

  • spese per lavori oggetto di superbonus;
  • spese per i servizi professionali essenziali per la realizzazione dell’opera;
  • spese per le pratiche amministrative.

Viceversa, non è detraibile l’esborso relativo all’attività del general contractor.

Le domande più frequenti riguardo il general contractor

Chi paga le spese del general contractor?

Le spese del general contractor e quelle effettuate da fornitori terzi vengono addebitate al committente.

Come lavora un general contractor?

Il general contractor si occupa di coordinare il lavoro dei numerosi esperti coinvolti nella realizzazione dell’opera, riducendo gli sprechi di risorse, tempo e denaro.

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